Requisito del empleado en el arrendamiento de inmuebles
Las empresas familiares españolas que explotan inmuebles en alquiler han enfrentado durante años un obstáculo fiscal clave: demostrar que su actividad de arrendamiento genera una «actividad económica real» para acceder a los beneficios del régimen de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). El Tribunal Supremo ha resuelto recientemente esta controversia con una interpretación más flexible del requisito del empleado, especialmente en estructuras de grupo societario. Esta doctrina abre puertas a exenciones patrimoniales y reducciones del 95% en transmisiones de participaciones.
Beneficios fiscales en juego
El régimen de empresa familiar ofrece dos incentivos principales para participaciones en entidades que desarrollan actividad económica:
- Exención en IP: Hasta el 100% de las participaciones pueden quedar exentas si representan al menos el 5% del capital y están afectas a funciones de dirección o actividad económica (art. 4.Ocho.Dos LIP).
- Reducción del 95% en ISD: Aplicables en donaciones o herencias de participaciones, siempre que se cumplan requisitos como antigüedad de la entidad (mínimo 5 años) y continuidad de la actividad (art. 20 LISD).
Para el arrendamiento de inmuebles, la calificación como actividad económica depende del art. 27.2 LIRPF: debe existir al menos un empleado a jornada completa dedicada a su gestión. Sin este requisito, Hacienda considera la tenencia de inmuebles como mera gestión patrimonial pasiva, negando los beneficios fiscales.
El requisito del empleado en el arrendamiento de inmuebles según la normativa
Históricamente, la Dirección General de Tributos (DGT) ha interpretado de forma estricta este precepto:
- El empleado debe estar contratado por la propia sociedad arrendadora.
- Su dedicación debe ser exclusiva y a tiempo completo en la gestión de alquileres (contratos, cobros, mantenimiento, incidencias).
- No basta con ordenadores o medios materiales; se exige persona física empleada.
En grupos societarios, donde una sociedad de servicios centraliza la gestión, las arrendadoras «puras» sin plantilla propia quedaban excluidas, incluso si recibían servicios reales del grupo. Esto generaba duplicidades ineficientes o pérdida de beneficios fiscales.
Sentencias clave del Tribunal Supremo
El TS, en su sentencia de 19 de febrero de 2026 (STS 186/2026), fija doctrina vinculante:
- Flexibilización en grupos: Si la arrendadora integra funcionalmente un grupo (art. 42 CCom), basta que el empleado esté contratado por otra entidad del grupo, siempre que gestione efectivamente los alquileres con unidad económica real.
- No formalismo excesivo: Rechaza la interpretación literal del art. 27.2 LIRPF trasladada a IP/ISD. Lo relevante es la existencia de organización de medios personas/materias, no la nómina específica.
- Presunción de actividad: No se exige probar «necesidad económica» del empleado ni carga de trabajo específica; basta el cumplimiento formal del requisito en el contexto grupal.
Esta doctrina casa con precedentes como STS 9721/2023 de Uría Menéndez, que ya apuntaba a una visión sustantiva sobre la forma.
Caso práctico: grupo familiar típico
Considera este escenario común en España:
- Holding Gestión S.L.: Emplea a un gestor a jornada completa que administra 50 inmuebles (contratos, facturación, incidencias).
- Inmuebles Pat S.L.: Propietaria de 20 locales arrendados a terceros, sin empleados propios pero facturación real vía grupo.
- Viviendas Pat S.L.: Similar, con viviendas de larga duración.
Pre-STS: Hacienda negaba exención IP y reducción 95% ISD a participaciones de Inmuebles Pat/Viviendas Pat por falta de empleado propio.
Post-STS: Si se prueba integración funcional (facturas intercompañía, órdenes de trabajo, uso compartido de medios), se accede a beneficios plenos. Ejemplo: donación de participaciones del 100% a hijos calificaría para reducción 95% en ISD autonómico.
Límites y riesgos de la nueva doctrina
El TS no elimina controles:
- Prueba de realidad: Hacienda puede inspeccionar simulación (art. 16 LGT). Documenta: contratos laborales, registros de jornada, facturas de servicios intragrupo, organigramas.
- Grupo formal: Debe consolidarse contablemente (art. 5 LIS); participaciones cruzadas aisladas no valen.
- Otros requisitos: Mantener funciones de dirección (retribuidas mín. SMI), porcentaje participación >20%/5%, continuidad 5 años post-transmisión.
En arrendamientos a partes vinculadas (familiares), riesgo extra de reprocalificación como liberalidades.
Impacto en planificación sucesoria
Para familias empresarias con patrimonio inmobiliario:
- Revisión inmediata: Analiza estructuras actuales; muchas regularizaciones pasadas podrían recurrirse.
- Centralización eficiente: Refuerza sociedades de servicios con empleados dedicados, facturando gestión a filiales.
- Donaciones planificadas: Transmite participaciones ahora, aprovechando doctrina para minimizar ISD (tarifas progresivas por CCAA).
- IP 2026: Declara exenciones con respaldo jurisprudencial; evita autoliquidaciones complementarias.
Ejemplo cuantitativo:
- Participaciones valoradas 1M€.
- Sin beneficios: IP ~2.000€ + ISD Madrid 20% = 200.000€.
- Con doctrina: 0€ IP + ISD 10.000€ (95% reducción).
- Ahorro: 192.000€.
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Esta sentencia fortalece la seguridad jurídica, premiando eficiencia real sobre formalismos. Las empresas familiares de alquiler ganan oxígeno para crecer y suceder sin cargas fiscales desproporcionadas.
